福州周边县市土地频放量 八县成开发商新战场
2012-08-09 11:02:36   来源：   评论：0 点击：

据东南快报报道 7、8月份以来，福州周边区域土地市场回暖迅速，表现异常活跃，不断有地块推出，这也让福州周边区域成为业内外热议的焦点。福州周边区域会不会成为开发商的重点布局地？而另外值得注意的是，按福州市年初公布的计划，福州市2012年供应商品房住宅用地为1545亩，而截至目前市区仅推出用地合计71亩。未来的4个月，如何能完成这么大体量的供应计划？

市区土地市场难破沉寂周边县市热度大增

近期福州周边县市土地市场频频出让，商服、住宅用地比例明显上升。以闽侯为例，截至目前，今年推出了40多幅地块，其中有17块住宅、商服用地；而去年同期推出的60幅地块中，仅有9块为住宅、商服地块。相比较就可以看出，今年周边区域的推地热度大增。

另据记者了解，8月17日起闽侯还将挂牌两幅地块，面积为187亩；8月22日福清将拍卖1幅商品住房用地；闽清县将于8月10日-24日挂牌1幅住宅用地。

在市区周边县市纷纷增大土地供应之际，福州市区土地市场仍然难破沉寂。根据统计，今年上半年福州市推地达105幅，其中市区出让土地仅4幅。在去年同期，大福州区域出让土地超过110幅，其中鼓楼区、仓山区、台江区、晋安区共计18幅，对比可见市区推地数量明显减少。目前已进入下半年，但土地市场仍然鲜有波澜。

事实上，进入2012年以来，福州市土地市场供应量便急转直下，相较上一年度缩水明显，自出让了4幅小面积宗地后，福州市国土局再未发布新的土地出让公告，市区土地变得更显稀缺。

截至目前，推出的4幅地块总计71亩。而这与今年年初福州公布的住房用地供应计划中“住房用地219.99公顷(合3299.85亩)，商品住房用地103公顷(合1545亩)”的数量相比，甚至连零头都不到。整个土地市场显得十分低迷。另外，据福州中原研究部统计显示，7月份福州市区土地市场更是呈现出零供应零成交的局面。

开发成本低市区地块出让谨慎房企布局周边县市

目前闽侯、福清等周边区域热度大增。上半年福州市区土地拍卖市场上难见踪迹的大型房企，频频在外围板块出手拿地。在成交方面可以看到，阳光城集团、泰禾集团等大型开发商均已确定入主闽侯市场。八县土地市场正在逐渐升温，吸引越来越多开发商的目光。

那么周边县市为何呈现一片火爆？市区的土地市场又为何仍然鲜有波澜？

对此，九歌万派董事长刘波表示，近期国土资源部要求各地防止出现商服和住宅高价地，破坏市场预期。这也在一定程度上影响了政府的推地计划，因为市中心的地块一旦出让，很可能会以高价拍出，这不利于政府调控的成果，所以政府现在在出让土地的时候都比较小心谨慎，目前考虑多以周边县市土地出让为主。

天知营销董事总经理陈少鸣则认为，一方面受市区土地供应持续低迷影响，有拿地意愿的开发商逐渐向福州外围扩张，造成目前闽侯、福清等周边区域热度大增。而另一方面，市区地价高，地块较小，开发成本较高，相比之下，福州周边的地价相对便宜，受开发商青睐也不足为奇。

城市扩容周边区域不限购购房心理距离缩短

“福州周边县市不存在限购的影响，所以有需求的开发商也很乐意接受这些区域的土地，纷纷布局福州郊县。”刘波指出，随着福州城市的外扩，各个区域都规划了良好的发展前景。周边区域不限购政策，也是形成火爆市场的关键因素。

随着城市路网的完善、地铁等交通配套的落实，这将大大缩短交通成本，周边县市与福州的心理距离和实际距离均大幅缩短，五区八县的划分界线将进一步模糊，八县市楼市不单单是被开发商看好，更是改变了人们对八县市的固有观念，福州市民开始往八县市置业。而周边6000-8000元/平方米的销售价格，相比市区的遍地豪宅，价格更加亲民。因此，周边区域的旺销，决定了周边区域土地的火爆。

周边县市比如闽侯、连江、马尾等地楼市的价值空间依旧很大。陈少鸣称，距离市区近、不限购、较低地价房价的区域，都会成为开发商未来关注的板块、布局的重点。

土地供应将持续放量仍主打周边县市

根据2012年供应计划，商品房住宅用地为1545亩，而截至目前市区仅推出用地合计71亩。目前全年的住宅供地计划只露出冰山一角，剩余如此庞大的土地数量将集中在4个月内推出，这就表示下半年，政府必然将进一步加大土地供应。相较于市区推地的空白，周边县市土地的频频出让成为了福州土地市场的突破口。

刘波认为，目前市场有所回暖，但并未全面回暖，开发商在拿地的时候仍然较谨慎，而周边县市土地价格低、地块较大的特点会更加吸引开发商，所以下半年，开发商在这些区域拿地的热情仍然会比较高，政府也会根据这样的市场特点，加大这些区域的土地放量。

而对于市中心的地块，政府可能更多的是进行市区中心地段的旧城区改造用地出让。目前五城区已启动城区旧屋区改造项目41个，面积400多万平方米，但可能预计要未来两到三年才能逐步放量。

陈少鸣表示，虽然福州周边县市未来潜力巨大，但作为开发商而言，仍然不会忽略市区这样核心区的土地价值，只是目前的高压政策之下，地方政府必然会对推出中心区域地块面临两难，比如推出热门区域地块，或引起争抢抬高溢价率。要做到既不触碰调控红线，又能使土地以合理价格出让，确实成为相关部门的难题，所以接下来，政府的推地重心仍然会以周边县市为主。随着周边区域市场的热销，各大开发商也将会把资金投向周边区域的土地市场。